Nieruchomości:
Rodzaje nieruchomości
–Gruntowa
–Zabudowana
–Budynkowa
–Lokalowa
Cechy nieruchomości
- Trudność podziału nieruchomości zabudowanej.
- Nieprzenaszalność
- Naniesienia (wartość nieruchomości)
- Zawsze jest właściciel
- Potwierdzenie prawa do własności w publicznych rejestrach prawnych( księgi wieczyste)
- Obrót nieruchomością wymaga uczestnictwa notariusza (reprezentant państwa – porządku prawnego)
- Różnorodność (lokalizacja, wielkość, kształt, naniesienia)
Funkcje nieruchomości
• Użytkowe (mieszkalne, usługowe, produkcyjne, rekreacyjne, kulturowe, obronne)
• Niekomercyjne i komercyjne ( zastawu, dochodowe, lokacyjne, spekulacyjne, fiskalne)
Uczestnicy rynku nieruchomości
• Podmioty zgłaszające popyt na nieruchomości( osoby prawne i fizyczne, bezpośrednio lub przez pośredników)
• Podmioty zgłaszające podaż na nieruchomości( osoby prawne i fizyczne, bezpośrednio lub przez pośredników)
• Podmioty obsługujące rynek nieruchomości, których obecność jest konieczna dla prawidłowego funkcjonowania rynku nieruchomości( osoby fizyczne – notariusze, pośrednicy, rzeczoznawcy majątkowi, zarządcy nieruchomości; osoby prawne – sądy prowadzące księgi wieczyste, urzędy skarbowe, gminy – podatki, plany miejscowe, urzędy nadzoru budowlanego,banki, biura projektowe i przedsiębiorstwa budowlane)
• Pozostali uczestnicy
Cechy rynku nieruchomości
Trwałość posadowienia nieruchomości w określonym miejscu decyduje o wielu specyficznych dla niego cechach takich jak:
- lokalność (w przeciwieństwie do rynku dóbr masowych )
- relatywnie wysoka cena, długi okres użytkowania
- Indywidualne zamówienie i projekt (wartość a korzyść subiektywna)
- rynek niedoskonały – mechanizm kształtowania ceny równowagi jest mało elastyczny, mechanizm kształtowania ceny równowagi działa odmiennie – trwała lokalizacja, długi cykl podaży, indywidualne gusta i potrzeby
- niepowtarzalność – nie ma drugiej identycznej relatywnie trwały, wolno się zmieniający – stała liczba liczba nieruchomości w krótkim okresie czasu.
- duża ingerencja publiczna – miejsce i warunki zabudowy, zasady budowy i zasiedlenia, wsparcie finansowe, podatki od nieruchomości, zasady najmu - wpływ na cenę oraz korzyści z posiadania własności, datkowe usztywnienie rynku.
- wysoki udział szarej strefy – opodatkowanie od transakcji (notarialnych) względnie wysokie.
- niepewność przewidywania parametrów rynku – duży stosunkowo wpływ decyzji politycznych.
- Wymóg uczestnictwa osób trzecich w transakcji – nadzór państwa.
Segmenty rynku nieruchomości
• Nieruchomości mieszkaniowe (wielorodzinne, jednorodzinne, czynszowe, na potrzeby własne, spółdzielcze)
• Nieruchomości produkcyjne, usługowe ( służą działalności gospodarczej jako jeden z czynników środków trwałych)
• Nieruchomości komercyjne ( właściciel czerpie dochód z ich wynajmu)
• Nieruchomości rolne ( w tym lasy o przeznaczeniu przemysłowym)
• Nieruchomości specjalnego przeznaczenia (cmentarze, kościoły, obiekty rekreacyjne, parki)
Czynniki wpływające na funkcjonowanie rynku nieruchomości
• Prawo własności
• Swoboda obrotu nieruchomościami i swobodę uczestnictwa w transakcjach rynku nieruchomości
• Przejrzystość – jasne, jednakowe dla wszystkich zainteresowanych zasady działania, jednakowy dostęp do informacji ( w Polsce nadal duży opór przed ich świadczeniem, brak aktualnych baz danych)
• Adekwatny do potrzeb poziom regulacji prawnych
• Prawidłowe funkcjonowanie podmiotów obsługujących ten rynek (notariusze, sądy rejestrowe, rzeczoznawcy, pośrednicy, zarządcy nieruchomościami)
Czynniki wpływające na funkcjonowanie rynku nieruchomości
• Prawo własności nieruchomości
• Swoboda obrotu nieruchomościami oraz swoboda uczestniczenia w transakcjach rynku nieruchomości
• Prawidłowe funkcjonowanie podmiotów obsługujących ten rynek (notariusze, sądy rejestrowe, rzeczoznawcy, pośrednicy, zarządcy nieruchomości)
• Adekwatny do potrzeb poziom regulacji prawnych
• Otwartość rynku (zakazy zakupu dla określonych grup klientów – np. cudzoziemcy – wpływ na popyt i podaż oraz cenę)
Czynniki sprzyjające rozwojowi rynku nieruchomości
• Poziom zamożności społeczeństwa
• Poziom inflacji (niska obniża koszty kredytu, wysoka sprzyja lokowaniu oszczędności w zakup nieruchomości)
• Przejrzystość – jasne, jednakowe dla wszystkich zainteresowanych zasady działania, jednakowy dostęp do informacji ( w Polsce nadal duży opór przed ich świadczeniem, brak aktualnych baz danych)
• Poziom oszczędności (zarówno na poziomie mikro jak i makro)
• Stabilność polityczna i legislacyjna
• Koniunktura, sytuacja na rynku pracy
• Ciągłość ustrojowa i kulturalna
Struktura nieruchomości w Polsce
• Struktura gruntów – forma użytkowania
- użytki rolne 61%
Ocena polskiego rynku nieruchomości
Silne strony
• Niskie ceny nieruchomości
• Duża i zróżnicowana podaż
• Społeczne zainteresowanie rynkiem
• Rzetelna obsługa transakcji
• Aktywna pomoc samorządów terytorialnych
Słabe strony
• Długotrwałe procedury prawne
• Ograniczenia dla cudzoziemców
• Skromna informacja rynkowa
• Stosunkowa skromna oferta rynku pierwotnego
Możliwości i uwarunkowania
• Stabilny rozwój gospodarczy
• Trwająca prywatyzacja
• Wejście do Unii Europejskiej
• Położenie geograficzne Polski
• Rozwój funduszy inwestycyjnych
Zagrożenia i przeszkody
• Brak rodzimego kapitału
• Inne opcje inwestowania
• Niestabilny system prawno-podatkowy
• Nieuregulowany status własnościowy obiektów
- grunty leśne 30%
- zabudowane i zurbanizowane 4,8%
- pod wodami 2,0%
- pozostałe 2,1%
• Struktura gruntów – forma własności
- osoby fizyczne (w tym spółdzielnie) 55,9%
- skarbu państwa 37,9%
- gmin 3,3%
- pozostałe2,9%
